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Aspectos dos campos jurídico e fiscal são os principais desafios para a atividade de self storage

Temas relacionados à legislação específica nos municípios, jurisprudência envolvendo o ISS, entre outros foram debatidos por especialistas em painéis no evento Brasil Expo Self Storage

Por Márcio Norberto

Em termos de mercado, no sentido de crescimento com novas operações, mais empresas sendo abertas e baixa vacância, a atividade de self storage trilha um caminho favorável de desenvolvimento sustentável. Assim indicam as pesquisas realizadas trimestralmente para acompanhamento do setor. No entanto, há alguns aspectos relacionados aos campos jurídico e fiscal que tocam a atividade e inspiram atenção dos empreendedores e entidade do setor.

Definição de uma legislação própria nos municípios para que haja parâmetros claros de execução da atividade e compreensão de que o self storage é uma atividade de locação e não de prestação de serviço são alguns destes pontos de atenção. Estas temáticas e seus desdobramentos foram debatidas por legisladores municipais e especialistas em vários painéis durante a 9ª edição do evento Brasil Expo Self Storage.

Regulamentação

A vereadora de Curitiba-PR, Amália Tortato (Novo), destacou que a inexistência de uma legislação própria em âmbito municipal para a atividade de self storage torna o segmento vulnerável e inseguro do ponto de vista jurídico. Além disso, segundo a legisladora é com a regulamentação que se definirá também os locais onde as operações poderão funcionar. Neste aspecto, ela defende maior flexibilidade para o self storage.

 “Por isso a importância de entrarmos com a regulamentação para garantir que vocês possam operar em qualquer lugar da cidade. O self storage precisa estar em todos os lugares, ele atende às demandas comerciais e as residenciais, então não faz nenhum sentido liberar a atividade somente para regiões periféricas”, disse a vereadora durante câmara temática no evento.

Crédito: Calão Jorge/Secovi-SP

É desta forma que se posiciona também o vereador da Câmara Municipal do Rio de Janeiro, Pedro Duarte (Novo). Ele é favorável à flexibilidade quanto aos locais de funcionamento do self storage. “Sou favorável a um modelo flexível porque a atividade deve estar perto das residências, perto do comércio, é uma atividade que complementa diferentes setores da economia”. Além disso, destacou o vereador: “o debate sobre o zoneamento também é fundamental para mostrar o baixo impacto da atividade para as famílias, especialmente em bairros mais residenciais”.

Crédito: Calão Jorge/Secovi-SP

A questão do zoneamento tem impacto na construção e operação das unidades. Com legislação específica, a atividade terá respaldo em sua classificação na lei de uso e ocupação do solo. Este aspecto foi também destacado pelo sócio da HRSA Advogados Associados, Thomaz Whately. Segundo o especialista, “quando nos deparamos com a municipalidade, encontramos uma grande dificuldade de classificar a atividade dentro da lei de uso e ocupação do solo, de ter um licenciamento adequado tanto para as construções quanto para o uso da atividade, isso é um problema e continua sendo uma ameaça para o setor”, observou. 

Crédito: Calão Jorge/Secovi-SP

Jurisprudência envolvendo o ISS

Outro tema que paira em relação à atividade de self storage é a jurisprudência envolvendo o ISS. O tributarista Maurício Bueno, que também é sócio na HRSA Advogados Associados, chamou a atenção para diversas autuações promovidas pelo executivo municipal e deu como exemplo a capital paulista onde diversas empresas estão sendo penalizadas na esfera administrativa.

Segundo Bueno, para descaracterizar o self storage como atividade imobiliária, que o isenta de ISS, as autoridades fiscais têm levado em conta alguns itens agregados às operações para caracterizar prestação serviço como, por exemplo, câmera de vigilância para segurança do estabelecimento nas áreas comuns, disponibilização de equipamentos como carrinhos para transporte dos objetos até o box, wi-fi gratuito, entre outros. 

 “Mais e mais empresas têm sido autuadas pelo fisco, especialmente em São Paulo tem sido um trabalho dedicado. As câmaras vão nesta história de pegar elementos menores, os tais dos serviços agregados ou facilidades que é como eu gosto de chamar. Nenhuma destas facilidades são consideradas prestação de serviço, são apenas facilidades ao usuário”, explicou Bueno.

Diante desses dilemas, a formalização de uma regulamentação específica é urgente para a atividade. Os vereadores reforçaram a importância de se colocar em debate junto ao poder público nos municípios projetos de regulamentação. Em Curitiba e no Rio de Janeiro há projetos em tramitação que podem ser utilizados como pontos de partida para contribuir com a estruturação de projetos em outras cidades, disseram os vereadores. 

A vereadora destacou a mediação da Associação Brasileira de Self Storage (ASBRASS) no diálogo com o poder público em diferentes localidades para superar o desafio da regulamentação nos municípios. “A ASBRASS tem feito um trabalho incrível em todos os lugares do Brasil para conseguir trazer segurança jurídica. Fortalecer a Associação, é fortalecer o ramo de negócio de vocês”, enfatizou.

Pauta nacional

Além da regulamentação específica nos municípios, a pauta da reforma tributária poderá impactar na atividade de self storage. Depois de aprovada em julho passado na Câmara dos Deputados, a Proposta de Emenda à Constituição (PEC 45/19) que legislará sobre o novo modelo de tributação no país foi aprovada no dia 8 de novembro no Senado Federal. A aprovação ocorreu com alterações no texto vindo da Câmara, por isso volta para nova rodada de votação dos deputados. 

Para o setor de self storage, a reforma tributária traz algumas inflexões: “a reforma tributária resolve a vida da atividade? Continuaremos sendo entendidos como atividade de locação? Será que atualmente já somos entendidos como uma atividade de locação? Onde o SS estará enquadrado com o novo regime tributário”? Estes questionamentos foram levantados pelo sócio fundador da VBD Advogados, Rodrigo Dias, durante câmara temática no evento.

Crédito: Calão Jorge/Secovi-SP

Segundo Dias, o texto da reforma tributária contempla que atividades com bens imóveis recebam tratamento específico, agora a forma de tratamento será resolvida em lei complementar. É necessário, segundo o especialista, que fique explícito na lei o que é a atividade. “Precisamos mostrar ao governo federal o que é a atividade de self storage e como ela como funciona. Precisamos de um regime específico para definir qual é a nossa base de cálculo. Ter uma regra clara para desempenhar a nossa atividade, é isso que precisamos fazer agora na lei complementar”, explicou.