Por Márcio Norberto
Trimestralmente são realizadas pesquisas de acompanhamento do setor de self storage no Brasil e elas mostram a cada edição publicada que o segmento cresce continuadamente de maneira saudável e sustentável.
Os dados mais recentes, do 4ºtri de 2022, quando comparados com igual período do ano anterior, continuam apontando para o crescimento da atividade de self storage. De acordo com os números, a atividade está presente em mais cidades, houve um crescimento de 12,4%; há também mais empresas no mercado, um aumento de quase 29%; são mais operações em funcionamento, o crescimento foi de 23,1% e a vacância média ficou em 16,5% ao final do ano passado. São dados que mostram um setor robusto, sólido e, portanto, propício para se tornar uma classe específica de investimento. E por que isso ainda não se tornou realidade?
Segundo especialista em fundos de investimento imobiliário ouvido pela reportagem da Asbrass, um dos desafios do setor é a escalabilidade, que numa tradução bastante simples significa expandir a atividade produtiva e fazer com que ela cresça e apresente resultados positivos em relação a faturamento superior ao crescimento dos custos de operação. Em linhas gerais, este é o entendimento de um negócio escalável.
“Um dos principais desafios está relacionado à escalabilidade desse mercado, haja vista que a viabilização de um fundo imobiliário requer, no mínimo, uma captação de R$ 100 milhões”, explica o sócio-fundador do Clube FII, Rodrigo Cardoso de Castro.
A escalabilidade é um dos principais indicadores que estão no radar dos investidores de qualquer segmento de negócio e no ramo de self storage não é diferente. Há, no entanto, outros aspectos que entram na composição de um negócio escalável, entre eles a replicabilidade e a solução inovadora que o negócio entrega.
A familiaridade com o negócio ou melhor, a falta dela, é também um fator que por sua vez acaba inibindo o apetite dos investidores. Em outras palavras, é preciso ainda que o setor ultrapasse algumas barreiras culturais e se torne mais conhecido e tenha mais visibilidade junto aos agentes do mercado. É uma estratégia que precisa ser adotada pelos empresários do ramo de self storage, segundo a leitura de Castro.
“Há questões culturais a serem enfrentadas, os investidores de fundos imobiliários estão mais habituados a investir em ativos que lhe são familiares, como shoppings, galpões logísticos, lajes comerciais, entre outros. No entanto, vejo essa questão cultural como um desafio relativamente fácil de ser superado, uma vez que o modelo de negócio do self storage é claro e as vantagens oferecidas são bastante atraentes”, analisa Castro.
Para o especialista, o setor possui potencial para se tornar um pilar de diversificação na carteira de investidores, bem como para gerar boa rentabilidade. “É fundamental que o setor promova iniciativas para aumentar a visibilidade e o interesse dos investidores, bem como para reforçar a solidez, a resiliência e o potencial de retorno do mercado”, comenta Castro.
A leitura é de que os dados sobre o mercado de self storage precisam alcançar os investidores. O especialista considera necessário ter mais informação circulando a respeito da natureza do negócio, dos resultados e das projeções. É a partir de informações qualificadas que os investidores podem reconhecer a demanda, é como eles percebem e analisam a viabilidade de um negócio.
Informação e conhecimento atraem investimento
O que gera demanda por um segmento é mostrar todas as soluções que ele pode oferecer. Dando mais visibilidade às soluções para a resolução das dores dos consumidores tornará o produto mais atraente e por consequência terá mais procura. É um ciclo virtuoso que chegará ao conhecimento dos investidores. Por isso, Castro considera fundamental que outras dimensões das soluções oferecidas pelo self storage sejam conhecidas.
“O self storage oferece diversas possibilidades que vão além do armazenamento de objetos pessoais e de depósito temporário durante mudanças e reformas. Empresas podem utilizar o serviço para guardar seus estoques, documentos e equipamentos, sem precisar alugar um espaço maior ou investir em uma sede própria. Já os proprietários de veículos, como barcos e motos, podem utilizar o self storage para guardar seus bens com segurança e praticidade”, ressalta o especialista em investimentos.
Romper a barreira cultural com mais informação e conhecimento sobre o negócio contribuirá também para torná-lo escalável e considerado como potencial para investimento para quem “busca diversificar suas carteiras e obter retornos consistentes e atrativos no longo prazo”, conclui Castro.