Segundo especialista, o setor de self storage precisa ter mais visibilidade junto aos agentes do mercado. A familiaridade com o negócio é um fator fundamental.
Por Márcio Norberto
Crédito: Calão Jorge/Secovi-SP
Mesmo com crescimento sustentável e boas perspectivas futuras, por quê o setor de self storage ainda não é um ativo que atrai investidores? Se olharmos para as pesquisas regulares de acompanhamento deste segmento os números são positivos e consistentes. Os indicadores do terceiro trimestre de 2023 utilizados para medir a performance superaram os resultados de igual período do ano anterior. Alguns exemplos para comparação: o setor cresceu 7,5% em relação ao número de operações e 14,5% no que se refere ao número de boxes.
É um cenário positivo e que se mostra promissor devido a uma série de fatores combinados como a densificação dos centros urbanos e as novas entregas imobiliárias que ocorrerão em 2024 resultado do ciclo de lançamentos iniciado em 2020, o que demandará armazenagem temporária. A mudança de hábito de consumo dos brasileiros, que compram cada vez mais usando a internet impulsiona o e-commerce que, por sua vez, tem buscado no self storage um ponto de armazenamento e distribuição dos produtos para ficar mais próximo do cliente.
Somente esta conjuntura positiva já não seria suficiente para atrair o interesse dos investidores? A temática Fundos de Investimento Imobiliário (FII) e a atividade de self storage como possibilidade de ativo foi debatida na programação do evento Brasil Expo Self Storage, que aconteceu em São Paulo no mês de novembro e contou a participação do sócio-fundador do Clube FII, Rodrigo Cardoso de Castro, e do sócio e head de research da mesma plataforma, Danilo Barbosa. O painel foi mediado pelo vice-presidente de gestão patrimonial e locação do Secovi-SP, Adriano Sartori.
Instruir o mercado
Tudo indica, segundo análise dos especialistas, que a resposta para o questionamento é a instrução dos agentes do mercado. Castro considera que o setor de self storage se tornará mais atrativo para os investidores, para a criação de um fundo específico, à medida em que a cultura deste modelo de negócio se tornar mais difundida e, portanto, conhecida dos investidores.
O setor precisa ter mais visibilidade junto aos agentes do mercado. A familiaridade com o negócio é um fator fundamental. “Dar visibilidade para este mercado, torná-lo de fácil entendimento, com transparência e informação. O investidor precisa entender a dinâmica do que está acontecendo”, explicou o fundador do Clube FII.
Preparação do setor
Além da visibilidade, que pode ser facilmente resolvida com informação e conhecimento qualificados sobre o funcionamento do setor, outros desafios estão postos. Ter uma operação bem estruturada e consistente é fundamental para viabilizar investimentos. Além disso, conforme análise do head do Clube FII, para a criação de um fundo específico, o empresário do segmento precisa também conhecer os conceitos técnicos que estruturam os fundos de investimento imobiliário.
“É uma indústria vigiada e que exige transparência. Será necessário, por exemplo, divulgar os dados de locação para o acompanhamento do investidor”, explicou Barbosa. Segundo ele, criar um fundo pulverizado em termos de pouca participação em vários ativos diferentes e ter uma cogestão, ou seja, um especialista em fundos e outro na parte operacional pode ser o caminho das pedras para criar o fundo de investimento para self storage.
Imprevisibilidade
Os especialistas não veem o modelo de negócio do self storege, configurado, entre outras características, por contratos curtos, sem multa e mais suscetível a questões da economia – a chamada imprevisibilidade –, como empecilho ao investidor. Segundo eles, há outros ativos com características semelhantes como o “multifamily” e isso não inibiu os investidores.
Segundo análise dos sócios do Clube FII, estas características não afastarão o investidor. “Cada setor tem suas vantagens e desvantagens e isso sendo apresentado de forma clara ao investidor será ele que avaliará se cabe ou não no seu perfil“, explicou Castro.
O especialista disse ainda que o segmento tem potencial para se tornar mais um pilar de diversificação na carteira de investidores, bem como para gerar boa rentabilidade e reforçou que é fundamental que os agentes promovam cada vez mais iniciativas para aumentar a visibilidade, reforçar a solidez (com operações bem estruturadas), resiliência e mostrar o potencial de retorno do mercado de self storage.
Sobre o Clube FII
Fundado em 2015, o Clube FII é uma plataforma independente de Fundos de Investimento Imobiliário do Brasil. Neste ecossistema estão centralizadas informações e ferramentas que auxiliam o investidor na tomada de decisão. Além disso, atua como fomentador da indústria de fundos imobiliários com projetos educacionais e atividades voltadas para a comunidade por meio de fóruns.